ご相談者様の家族構成・資産情報

不動産オーナーであるS様（76歳）は、現在奥様と2人で暮らしており2人のお子様がいらっしゃいます。
いくつかの土地を所有しているS様ですが、その土地であまり収益を得られていない状態です。
そして今は元気に過ごしていますが、ご自分の年齢を考えてそろそろ不動産相続についても考えなければと感じています。
S様は300～400坪の土地を多数、その他複数の借地権を保有しています。

相談内容

不動産の収益比率を改善したい。また、相続財産の分け方と節税対策はどのようにすればいいか。

S様は保有の財産が多いわりに全体の収益比率は悪く、土地を有効活用できていない状態でした。
全く利用せず持て余している土地もあり、この土地を使って効率よく収入を得たいと思っていました。
また複数の遊休地・貸地・借地権を保有しているS様は、それぞれの資産をどのような形で奥様とお子様に分けるのがいいのか、
それに加えて節税対策なども知りたいと思い不動産の専門家に相談しようと考えました。
そこでS様は、コンサルティングをやっている会社から渡された「不動産相続の相談窓口」のチラシを思い出し、相談してみることに決めました。

課題、問題点

資産を分ける場合の比率・分割の仕方はどうすればいいのか？

土地の相続についてS様は、奥さまとお子様に土地を平等に分割して分ければ問題ないと考えていました。
しかし「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーに「財産の分け方を間違えると節税にも失敗する」と説明されました。
例えば、財産が1億6000万円あり、配偶者と子ども2人に財産を分けるとします。一次相続では配偶者が全ての財産を相続すれば、
相続税はゼロになります。これは「配偶者の税額軽減」という、夫婦間で財産を相続する場合は1億6千万円までは相続税は課税されない制度があるからです。
それならば、とりあえず財産は配偶者が全部相続するのがよいと思ってしまいがちです。
しかしこの制度を利用して多額の財産を相続した配偶者が亡くなれば、子供たちに二次相続が発生します。子どもは配偶者ではないので、多額の財産の相続税を払うことになるのです。
配偶者がまだ若い場合は、一次相続で全部財産を相続しその後何らかの節税対策をすることも可能ですが、配偶者が高齢で一次相続の後すぐ亡くなった場合、二次相続で払う相続税は高額になってしまいます。
このように、配偶者の年齢によっても財産をどう分けるかで節税に失敗してしまうこともあるのです。相続においては、二次相続まで見据えた最適な分配比率を考える必要があります。
また、財産の中身を分析せず比率だけを考えて財産を分けることは危険です。
S様はこれからの遺産相続の相談も大事ですが、現在の保有財産からの収益をあげることがまず最優先と考えていました。
そのためにも、しっかりと保有している財産の中身がどういうものなのか分析する必要があります。

解決策

財産分析書を作成する

財産の中身を分析するためにS様は、「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーに「財産分析書」を作成してもらうことにしました。
そして分析をして財産を分類したところ、多数保有している土地のうち400坪規模の遊休地3つと200～300坪の貸地2つの収益性が低いことがわかりました。
そこでアドバイザーは貸地の底地処理と、それにより得た収益での土地活用を提案しました。

様々な土地活用例をシミュレーションする

S様の優先事項は収益改善なので、「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーは様々な「企画」を考えその収支のみの比較をすることにしました。 シミュレーションシステムを使い、貸店舗（建設協力金方式）、定期借地、賃貸住宅、テナントビル、青空駐車場全ての場合について、数字を入力してシミュレートを行いました。
アドバイザーがシミュレーションシステムを使いグラフなどで視覚的にもわかりやすく比較し説明することで、S様は土地の活用方法によってどのように収支が変わるのかをしっかりと理解することができました。

この事例から学べること

財産の中身をきちんと把握しましょう

複数の土地を所有していても、立地条件などによって資産価値は変わります。所有している土地がどのような土地なのかをしっかりと把握しておかなければ、その土地から得られる利益がどれくらいが妥当なのかを理解することはできません。
S様のように土地を活用することなく持て余してしまっている人も多いと思います。不動産の知識がないばかりに悪い不動産業者の言われるがままに土地を安く売ってしまい損をすることもあるかもしれません。
そのようなことがないよう、客観的に財産を分析してデータ化し、不動産の知識がない人でもわかりやすく納得のいく説明をしてくれる不動産のプロを見つけ、相談をしてみましょう。 また、相続の際も財産の分け方を間違えれば節税にも失敗してしまう可能性があります。複数所有している土地のそれぞれの価値を理解できていれば、正しい分配比率で相続人に分配することができるでしょう。
財産の中身を分析することは、遺産を相続することになった相続人にとっても大切なことです。もし自分が相続人になる場合は、その財産の中身がどのようなものなのかをまず把握しましょう。
相続というと、お金や土地を引き継ぐというプラスのイメージがあるかもしれません。しかし、相続はプラスだけでなく、借金などのマイナスの遺産も引き継がれるのです。
また、土地は所有するだけで固定資産税を払う必要があります。
相続した土地が利用価値があまりないものだった場合、負担だけが発生する場合もあります。
このようなことを避けるためにも、遺産相続をした場合はまず遺産の中身を分析し、有効に活用しましょう。

まとめ

いかがでしたか？土地の活用方法がわからず持て余している方もいるかもしれません。
相続について何から始めていいかわからない、不安だ、といったことを少しでも感じているなら、ぜひ専門家にご相談ください。
「不動産相続の相談窓口」では全国で随時勉強会を開催しております。
個別に相談するのは億劫だと言う方は、まずはお気軽に勉強会にご参加ください。
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