ご相談者家族構成・資産情報

アパートのオーナーであるM様（78歳）は、娘さんが一人いらっしゃいます。
昨年奥様が亡くなられ、M様もご自分の年齢を考えて相続税対策などをそろそろ 考える必要があると感じはじめていました。
M様の所有している不動産は、アパート2棟です。

相談内容

アパートを娘に相続したいが、相続税はどれくらいかかるのか

M様の所有するアパート2棟は計15世帯のうち、5つしか入居がない状態で、 借入の返済もあるためキャッシュフローがマイナスとなっていました。
アパートなどの賃貸物件は、空室が多いと相続税は高くなってしまいます。
貸家の相続税評価は、入居率が高いほうが土地と建物の評価額が下がるため相続税が安くなるのです。
M様は入居率の低いアパートを娘さんに相続する際の相続税がどれくらいになるのかを心配していました。
そこで、今からでもできる節税対策はないかと考え、「不動産相続の相談窓口」に相談しに行くことを 決めました。

課題、問題点

娘にアパートはいらないと言われてしまった。相続してもらうには、どうすればいいのか。

相続の話を進めたいM様ですが、娘さんはアパートはいらないと言っているそうです。
M様のアパートは入居者が少なく築年数も古いので、家賃収入が少ないにも関わらずこれから修繕費などが増えていくことになります。
娘さんが欲しくないと言うのも無理もありません。
そこで「不動産相続の相談窓口」のアドバイザーは、もしアパートを引き継いでもらいたいと思うのなら、節税対策などよりも先にまず娘さんがアパートを相続しても良い状態にする必要があることをM様に伝えました。

解決策

アパートのリフォームをし、入居率を高める

「不動産相続の窓口」のアドバイザーはM様に、リフォームをしてアパートの入居率を高めれば、娘さんもアパートを相続しても良いという状態になるのではないかと提案しました。
それと同時にリフォームは、入居率のアップが見込めるだけでなく節税対策にもなります。
まずリフォーム代を支払うことで現金という相続財産が減るので、その分相続税を減らせます。
そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであれば、リフォームをすることにより建物の資産価値は上がりますが、固定資産税には反映されないので、建物の相続税評価額は変らないのです。
入居率も上がり節税になるならと、M様は娘さんとも話したうえで、アパートをリフォームすることにしました。
そしてリフォームの結果、アパートは12世帯まで埋まり、キャッシュフローもプラスになったので、娘さんもアパートを相続しても良いということになり、M様は建物だけを娘さんに贈与しました。
アパートを生前に贈与して娘さんに家賃収入が入るようにし、M様のお金をこれ以上増やさないようにすれば 相続財産の増加も防止できるので、さらに相続税の節税対策ができる結果となりました。

この事例から学べること

相続前の自宅リフォームは有効な節税対策になる

古いアパートなどをお持ちで、子供たちに相続させたいと考えている親御さんにとって 相続税対策の手段として有効なもののひとつがリフォームです。
相続税対策の基本の一つは、相続財産そのものを減らしておくことです。
減らすといっても、必要のないものを買って減らすのでは意味がありません。
しかし、古いアパートを所有していて今後リフォームをする必要があるとお考えの場合は そのリフォームを親が亡くなる前に親の現預金で済ませれば、リフォーム代金分の相続財産を減らすことができます。
もともと今後必要になってくる費用なのですから、現金を有効活用できる上に節税対策にもなります。
そして増改築や種類変更を伴わない程度のものであればリフォームをしても建物の相続税評価額は上がらないため、相続上の評価は変えずに建物の価値を上げた状態で贈与することがきるのです。

まとめ

いかがでしたか？相続税の節税対策にも色々な方法があるんですね。
相続について何から始めていいかわからない、不安だ、といったことを少しでも感じているなら、ぜひ専門家にご相談ください。
「不動産相続の相談窓口」では全国で随時勉強会を開催しております。
個別に相談するのは億劫だと言う方は、まずはお気軽に勉強会にご参加ください。
お近くに開催している勉強会がない場合は、本部までお問い合わせください。