土地の評価

土地の評価は一物四価などと言われ、

1. 公示地価（国土交通省が土地売買の指標となるように設定）
2. 基準地価（都道府県が公示地価と評価時期をずらして設定）
3. 路線価（国税庁が、相続税評価額を算出するために設定。公示地価の8割程度）
4. 固定資産税評価（市町村が固定資産税の課税のために設定。公示地価の7割程度）

など、各種の方法があります。

遺産分割における不動産の評価

前提として、遺産分割において不動産を評価する方法は法律上決まっておりません。共同相続人が合意できれば、その合意した評価額を前提に分割してかまいません。
土地の価額について、実際によく用いられるのは、路線価価額から算出する方法でしょう。相続税申告書で計算した路線価価額そのものでもよいでしょうし、路線価は公示地価の8割程度とされているので、路線価価額を0.8で割り戻した金額で評価する方法もあります。
もうすこし評価の精度を高めるためには、不動産会社に査定をしてもらうという方法があります。この査定を無料で行う不動産会社もあるので、依頼して得られた査定を前提に評価してもよいでしょう。
家庭裁判所で遺産分割調停、審判を行う場合ではどうでしょうか。
この場合も、裁判所としては、なるべく当事者間で評価額だけは合意してもらいたいという発想で審理を進めます。たとえばアパートについて、2500万円か3500万円かで見解が分かれていれば、3000万円ということで合意できませんか、と裁判所から聞かれることがあります。
どうしても評価が合意できない場合には、裁判所が不動産鑑定士を選任して評価を行います。この場合の費用はそれなりに高額（少なくとも数十万円程度）ですが、当事者が負担しなければなりません。

相続税申告における不動産の評価

相続税申告では、相続財産の評価に応じて相続税課税が発生するので、不動産をどのような方法で評価するかが問題となりますが、財産評価基本通達という通達によって、評価方法がかなり明確、一律に定まっています。上に述べた路線価はその一例です。路線価が公示地価の8割程度に設定されているのは、相続税評価額が時価を超えないように余裕をもって設定されているからです。
税理士さんに依頼すれば、このような相続税評価を行ってくれます。
なお、前回見たように、相続税には小規模宅地の特例など、評価を減額する規定があります。このような減額後の価額は、本当の意味での時価や路線価価額ではありませんので、相続人間で、相続税申告書をもとに不動産の評価を決める場合には注意してください。

本間合同法律事務所　弁護士　坂田